成都土拍火爆“地王”频出 再现抢房潮

行业动态证券时报2019-06-21 07:39

今年初,楼市“小阳春”行情席卷全国各地,经过数月的燃烧之后,这团小火似乎正在逐步降温。

如今,坚持“房住不炒”已成为全国楼市最顶层的指导性定位,而作为新一线城市,成都楼市似乎仍高温难降。证券时报·e公司记者注意到,2019年以来,成都土地拍卖市场竞争激烈,多个片区土拍价格楼面价刷新历史纪录,甚至远高过地块周边二手房挂牌价。

“面粉正在贵过面包”,也正是在这样的背景之下,拿地早、楼面价较低的成都主城区新房依旧是购房者热衷的目标。6月以来,成都连续开出华润悦玺、仁恒滨河湾等热门楼盘,因与周边二手房存在明显的价格“剪刀差”,部分楼盘再度出现万人抢购的火爆场景,总价在350万元/套的房子也被视为白菜价。

土拍价格持续走高

2019年3月12日,断供两年的成都茶店子迎来49.9亩商住地拍卖,并引来36家开发企业报名竞拍。

据网易房产报道,上述地块最终拍卖竞价达到56轮,手持189号的德商以总价17.17亿元、溢价76.41%、单价17200元/平米追平成都单价地王摘走该宗地。

资料显示,该地块为住兼商用地,商业占比上限49%,最大可开发99829平米建筑。其中,住宅面积为50912.79平米,商业建筑面积48916.21平米,换句话说未来直指综合体项目。

需要指出的是,这宗地块周围城市化程度较高,整个板块上一次土地交易还需追溯到2016年。2016年1月,龙湖与首开联合拿下了首开龙湖紫宸和龙湖西宸天街地块,成交楼面价3200元/平米;同年5月,龙湖以楼面价3700元/平米拿下龙湖西宸原著地块;2016年11月,保利又以楼面价12140元/平米拿下两河院子地块,但该地块比较特殊,其容积率仅1.0,为别墅地块。

相比之下,时隔两年多时间,土拍价格呈现出明显的大幅拉升,土地交易长期断供也造成了板块内新房供应不足。2018年10月底,人居花照云庭拿到项目预售许可证,该小区共推房源972套,均价约13000元/平米。

仅两个月之后,成都土拍“地王”再度易主,由首次进入成都的禹洲地产摘得。5月16日,位于成都锦江区三圣乡华新村二、七组宗地以7850元/平米的价格起拍,最终被禹洲地产以18400元/平米的楼面价拿下,溢价率达134.39%。根据资料显示,该宗地净用地面积24.26亩,计算容积率为2,可开发体量达3.23万平米。据链家数据显示,该宗地块附近的蓝谷地社区5月参考均价为16200元/平米至18400元/平米。

再看位于成都二圈层的双流,因为近两年该区房价大幅上涨,新开小区频频突破每平米两万元的价格,屡屡刷新当地人传统观感,而被戏称为“宇宙流”。5月23日,双流东升一宗土地以8400元/平米作为起始楼面价开拍,经过数十轮争夺,最终由新力地产以13600元/平米拿下,溢价62%。

据了解,这是双流区2019年以来拍出的第一宗宅地,刚出炉就刷新双流地价。

高价地新房入市再博弈

2019年初,在成都流传着一句话:“留给大家的低价新房已经不多了”。

2017年,成都土地拍卖价格持续走高,楼面价“秒杀”周边房价。据房天下统计显示,2017年全年,成都土地市场共出让土地260宗,总出让面积约16587.68亩,同比下降6.6%,成交面积14287.6亩;但成交总额约1245.3亿元,较2016年全年的卖地总额605.6亿元上涨105.6%。

在过去的2018年,入市新房价格大多控制住每平米两万元以内,除了新房价格被限价的因素外,更重要的是大多数楼盘都是2017年前拿的相对低价土地。但贯穿2017年,成都主城区地拍每平米成交价格普遍超过万元,这无疑将进一步推高新房入市价格。

今年1月23日,成都住建局局长张樵曾对媒体表示,市住建局正研究“一城一策”的具体方案,将制定“因地制宜”的政策,精准调控房地产市场。

此后,首开金茂府于2月2日正式拿到项目预售许可证,其精装房单价达到2.9万起,最贵单价突破3.1万元/平米。平地一声雷,该楼盘成为成都首个预售单价超过3万元/平米的楼盘,其最小户型最低总价在470万元/套左右。

这似乎是一个风向标,作为成都高端楼盘的代表,首开金茂府的横空推出,让当时成都楼市圈“高潮迭起”,也引发了“现在再不买房后面就买不起了”等言论。

此情此景,让大量的刚需及跟风购房者倍感焦急,再度陷入难解的博弈中,既是对高价地入市的恐慌,也是对未来政策不确定性的担忧,担忧限购政策的松动再度刺激房价疯涨。

“剪刀差”引爆万人抢房

随着土拍价格的持续走高,面对部分区域新旧二手房的巨额价格“剪刀差”,成都人悠闲的生活被激起一阵阵涟漪,“打新”抢房仍是一个看似收益颇丰的交易。

成都不缺土豪,缺的是好楼盘、好地段。6月6日,成都东二环路边上的华润悦玺项目取得预售许可证,共推出356套房源,面积段144平米-155平米,精装售价约17000元/平米左右。据证券时报·e公司记者了解,华润置地曾于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目,占地840余亩,相比今日其拿地楼面价十分低廉。

多年来,华润置地已陆续开发出华润二十四城多期住宅项目和万象城商业综合体,华润悦玺项目正位于该板块内。据链家数据显示,该新盘周边二手房价格普遍在20000元/平米以上,华润二十四城一期5月参考均价超过22000元/平米,其他建成时间更近的几期住宅项目均价达到25000元/平米。

在可对比的新旧房价明显“剪刀差”下,华润悦玺瞬间成为成都网红热门“神盘”,很多购房者几乎是闭着眼睛参与摇号抢房。尽管这个楼盘容积率可能达到4.0,而且物业费不低,可能5元/平米以上,但在巨大利益的驱动下,这些都已不是购房者考虑的主要问题。

证券时报·e公司记者注意到,华润悦玺于6月9日仅对样板间开放一天时间,由于报名人数超多,就连看一眼精装标准的样板间都要排队近两小时。

华润悦玺销售人员告诉记者,目前报名人数在13000左右,但存在一些审核未通过的购房者,最终通过复审的人数名单将在6月22日公布。

“豪宅”突袭开盘被玩坏

就在众人还在惊叹悦玺之时,成都另一个被誉为豪宅板块的核心楼盘仁恒滨河湾又“喜提”预售许可证,带精装价格18900元-21500元/平米。

据悉,早在2009年,仁恒便以5000元/平米左右的楼面价摘得该地块,而该楼盘距今最近的一次开盘还要追溯到2016年9月份,也因此被称为“捂盘王”。

证券时报·e公司记者了解到,此次仁恒滨河湾开盘销售房源共计207套,户型面积均为185平米。按照其公布的价格下限来计算,该新盘起步价达到了350万元/套,对成都而言,这已经算是豪宅标准。从宣布取证的那刻起,仁恒滨河湾就瞬间成为全民热议的话题,购房者蜂拥而入却视豪宅为白菜价。

据链家最新数据显示,仁恒滨河湾二手房挂牌均价超过35000元/平米,而今年5月最新成交价格也达到34749元/平米。霎时间,1.5万/平米“剪刀差”惊人,“买到就是狂赚”刷遍本地微信圈,亦有多名购房者从外地奔赴而来。

有网友表示,尽管中签率堪比网上打新股,但在两百多万新旧房价差的诱惑下,也被人忽悠去参与摇号。有网络传闻,报名仁恒滨河湾新房摇号的人数规模或将突破万人,但具体报名人数仍需等到最终复审结果才能确定。

随着时间的推进,多个购房群聊天的内容从感叹“买到就是赚到”逐渐变成“怎样才能买到?要不要离婚、卖房?”画风逐渐诡异了起来,为了买上仁恒滨河湾,大家绞尽脑汁。

甚至有网友脑洞大开,公布仁恒众筹购房方案:以总价370万元/套为例,首付3成即111万元,贷款259万元、月供1.6万元;由甲乙丙三方出资,丙方代持该房屋,三方按照出资比例获享对应权益,原则上不低于5万元/平米考虑出售;取得产权满三年后可出售(2025年出售),预期年化收益率超过50%。

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