房企频现卖财物 “换仓”仍是债款兑付?

行业动态新京报2019-06-21 07:13

从上一年10月份开端,出售财物一向伴随着华裔城左右,据不完全统计,其已挂牌出让多个公司股权以及债款。

阳光100、华裔城、粤泰股份、泰禾集团、我国金茂等多家房企转让旗下子公司,出售财物原因纷歧。

在部分房企土地市场演出张狂“买买买”时,另一部分房企却在出售旗下财物。新京报记者不完全统计,2019年以来,已有多家房企转让旗下子公司,包含阳光100、华裔城、粤泰股份、泰禾集团、我国金茂、万通地产、明发集团等。业内人士剖析,房企出售财物原因纷歧,有的是经过腾笼换鸟以优化财物组合,有的则是流动性严重,卖项目以归还到期或行将到期债款。需求指出的是,2019年是房企债款兑付顶峰期,在融资环境又收紧的状况下,房企出售财物的现象将会继续发作,以缓解流动性严重的状况。

现状

多家房企出售多个项目

6月14日,北京产权买卖所信息显现,华裔城集团有限公司全资控股的云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。材料显现,转让的标的企业本年前5个月经营赢利亏本677.87万元,净赢利亏本692.57万元,财物总计5896.97万元,负债总计5508.48万元。本年5月份,华裔城还挂牌转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权。2月份,挂牌转让云南华裔城置业有限公司50%股权。

事实上,从上一年10月份开端,出售财物一向伴随着华裔城左右,据不完全统计,华裔城现已挂牌出让坐落深圳、上海、成都等地的多个公司股权以及债款。

不止华裔城,6月9日,粤泰股份发布布告称,6月8日,公司与世茂方签署了《世茂粤泰合作项目协议书》。依据布告,粤泰股份此次共转让5个项意图股权,总买卖对价约为63.97亿元。其间广州嘉盛项目买卖对价24.99亿元、广州天鹅湾二期项目买卖对价27.8亿元、淮南恒升天鹅湾80%股权买卖对价7.58亿元、淮南粤泰天鹅湾20%股权买卖对价0.81亿元、深圳中浩丰公司20%股权买卖对价2.79亿元。此前的6月5日,粤泰股份还分别将旗下淮南公园天鹅湾项目80%股权、淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让给世茂房地产,买卖对价分别为7.58亿元、0.81亿元。

还有泰禾集团,此前媒体报道其正为旗下12个项目寻觅买家。到现在,泰禾已将旗下南昌4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、姑苏1个项目、广州1个项目、佛山1个项意图部分股权出售。

阳光100也频现“卖卖卖”。4月14日晚,阳光100布告称,其持股55%的隶属公司长佳世界有限公司以约46.64亿元出售卓星集团有限公司给佳兆业的隶属公司凯择有限公司。4月2日,阳光100以约13.34亿元的金额出售重庆阳光壹佰70%的股权,受让方为融创我国。

我国金茂也转让多个项目股权。包含挂牌拟转让北京茂丰28.56%股权,转让底价为5.3亿元;转让长沙鼎茂置业有限公司100%股权,转让底价约11.44亿元;转让北京昊远置业有限公司34%股权和天津北方泽茂企业办理有限公司100%股权。

剖析

部分为剥离不良财物

关于上述房企出售财物的原因,有的是剥离不良财物优化财物结构,有的则是回笼资金缓解现金流。同策咨询研讨中心总监张雄伟表明,一部分企业出售财物或许是因为曩昔选用高杠杆扩张导致现在资金链严重,出售项目来缓解资金压力,一部分企业资金链或许并没有太大压力,仅仅处置不良财物,优化出资组合,换仓布局更好的城市或项目。

比如华裔城,出售财物的一起,还在大举买买买。本年上半年,华裔城先后在郑州、茂名、潮州、无锡、南京、合肥、广州等地购地。易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明,华裔城是从当前文旅工业开展的视点来进行事务调整,部分非中心财物兜售,一方面是回笼了资金,另一方面是腾挪更多办理资源,以用于华裔城工业转型。

还有大悦城,6月18日,发布布告称,全资子公司中粮地产(北京)有限公司拟收买北京稻香四季房地产开发有限公司49.91%股权,可是在5月份,拟转让持有的北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权。

不过,也有部分房企出售财物是为了缓解资金链严重的状况。比如阳光100,在本年的成绩会上,阳光100办理层曾表明,2019年将进行优质土地出售来支撑公司流动性缺口,并为公司未来两至三年的事务转型做资金弥补。一部分土地会悉数出售,一部分土地将保存部分股权进行合作开发。还有粤泰股份,针对安徽淮南两项意图股权转让原因,粤泰股份表明,首要是为了缓解公司流动性严重,化解公司的逾期告贷危险。自2018年末以来,粤泰股份连续曝出债款违约状况。此外,粤泰股份还因触及告贷胶葛,公司及部属公司银行账户被冻住,且多处财物被查封,公司堕入告贷胶葛案。

预期

偿债压力扩大并购现象

我国指数研讨院的统计数据显现,2019年至2021年是房地产债券的会集到期顶峰,房企面对现金流的检测。而2019年是房企首个会集还账的顶峰期,申万宏源发现2019年-2021年很多无评级、高收益中资美元债到期,从2019年到期量结构来看,金融、地产、城投等到期量较大,分别为486亿美元、390亿美元及136亿美元。

事实上,本年上半年,已有中斗室企呈现债款违约现象。据了解,北京华业本钱控股股份有限公司“16华业02”债款于2019年6月3日到期。可是,6月3日,该公司布告称,因现在资金周转困难,公司不能如期付出“16华业02”的利息及0.7亿元人民币剩下本金。呈现违约的还有安徽房企国购出资有限公司,依据wind显现,在2019年,该企业有9只债款构成实质性违约。3月27日,国购出资有限公司布告称,未能够准时兑付“18国购01”“18国购02”“18国购03”“18国购04”本息,触及本息金额高达12.83亿元。材料显现,国购出资有限公司主经营务为住所地产、商业地产的开发与出售,商业物业办理及运营、化肥出产等。

2019年本是债款到期顶峰,可是现在的融资环境也不太达观,从5月份开端,房企的境内融资环境就呈现收紧态势。6月份,在境内发债继续收紧的环境下,多家房企又敞开了新一轮海外发债潮。据克而瑞地产研讨中心不完全统计,到6月17日,已有10余家房企发行及拟发行海外债,估计发行规划将达超30亿美元。

克而瑞剖析称,融资收紧首要因为此前部分房企加大出资力度、土地市场较为炽热,部分地价涨幅过快,故而城市呈现方针预警,在融资层面也遭到必定的约束。

加快出售与回款、借新还旧、变短为长、出售财物等成为本年房企增强流动性的首要手法。不过,张雄伟指出,现在的现状是,出售回暖动力缺乏,融资层面又有一点轻轻收紧的趋势,企业的资金压力没有发作太大改动。关于杠杆率较高的企业来说,本年会是压力比较大的一年,估计下半年还会有房企出售财物的现象。不多,关于资金压力小的大型企业来说,本年反而是一个收买的好机会。

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